Основы экономической теории

В условиях рыночной экономики частная собственность на зем­лю, законодательное оформление рыночных отношений, связанных с землевладением, землепользованием и распоряжением землей являет­ся необходимым условием дальнейшего развития России, успешного осуществления рыночных реформ. В соответствии со ст. 72 Консти­туции РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей отнесены к совместному ведению РФ и субъектов федерации. Право собственности на землю и иные природные ресурсы обладает опреде­ленными особенностями. В Конституции РФ установлено, что «земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответст­вующей территории». Конституция РФ закрепляет разнообра­зие форм собственности на землю и другие природные ресурсы, ко­торые могут «находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности».
Владение, пользование и распоряжение землей и другими при­родными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, ес­ли это не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Российская Федерация, как предусмотрено ст. 125 ГК, выступает в гражданском обороте, приобретает и осуществляет свои имущест­венные и не имущественные права через органы государственной вла­сти в рамках их компетенции, установленной соответствующими ак­тами.
Центральным органом федеральной исполнительной власти, осуществляющим государственное регулирование по вопросам зе­мельных отношений и использования земельных ресурсов, в настоя­щее время является Комитет РФ по земельным ресурсам и землеуст­ройству (Роскомзем), действующий на основании Положения, утвержденного Постановлением Совета Министров Правительства РФ от 2 февраля 1993г. № 91. Роскомзем и его органы на местах обеспечивают осуществление задач, относящихся к ведению РФ, а также совместному ведению РФ и субъектов федерации в области зе­мельных отношений:
- ведение государственного земельного кадастра и мониторинга земель;
- осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель;
- организация и проведение работ, связанных с приватизацией земель.
Кроме того, Роскомзем в порядке выполнения своих функций
- составляет ежегодно государственный (национальный) доклад о состоянии использования земель РФ и отчеты о государственном контроле за использованием и охраной земель;
- участвует в подготовке проектов законодательных и других нормативных актов по вопросам использования земельных ресурсов и издает в установленном порядке инструкции и указания по вопро­сам, связанным с государственным регулированием земельных отношений.
Осуществление функций по регулированию земельных отноше­ний возложено на соответствующие местные администрации, заме­нившие в соответствии с Указом Президента № 2287 от 22 декабря 1993г. «О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ» местные советы народных депутатов. В ведении местной администрации находятся так называемые земли запаса — все земли, не предоставленные в собственность, владение, пользова­ние и аренду (ст.96 Земельного кодекса РФ).
Содержание права собственности на землю включает:
/. Владение - первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Владение соз­дает необходимые предпосылки для реализации двух других право мо­чий - пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им. В отличие от простого держания вещи, владение землей характеризуется волевым началом. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать участок по целевому назначению.
2. Пользование - применение объекта собственности в соответст­вии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.
Объем и содержание специальных прав и обязанностей определя­ется целевым назначением земельного участка, особенностями пра­вового статуса собственника и иными обстоятельствами.
Форма собственности на землю - понятие не только юридиче­ское, но и экономическое. Реализуется же экономическая собствен­ность тогда, когда начинает приносить доход, т.е. в процессе при­своения и отчуждения земли как основного фактора производства и его результатов - дохода Существует два основных способа присвое­ния и отчуждения благ: индивидуально обособленный - частный и со­вместный, общий - публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и публичную (государственную, муниципальную).
Собственность на землю в любой сфере бизнеса имеет сущест­венную специфику, определяемую социально-экономическими при­чинами и особенностями соответствующей категории земель.
Во-первых, абсолютной земельной собственности не существует, так как права землевладельцев законодательно ограничены в интере­сах общества, собственников других участков и всех людей, вместе взятых. Нельзя, например, возводить строения вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.д.
Во-вторых, установлен особый режим земли как природного огра­ниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается та земля, которая прямо не передана в частную собствен­ность, т.е. установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Более того, объектом частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государ­ством.
Государственная собственность на землю подразделяется на федеральную и собственность субъектов РФ. Правовой статус федераль­ных земель определяется федеративным договором и законодательст­вом Российской Федерации.
Муниципальную собственность городов составляют участки, заня­тые муниципальными объектами, а также предназначенные для удов­летворения коммунально-бытовых и социально-культурных потреб­ностей населения соответствующей территории района, города.
В муниципальную собственность районов (кроме районов в горо­дах) и населенных пунктов могут передаваться земли подведомствен­ных им территорий, находящиеся в государственной собственности.
Земли, находящиеся в государственной и муниципальной собст­венности, могут передаваться в частную собственность граждан и юридических лиц, в пользование, в том числе в аренду, и в пожиз­ненное наследуемое владение.
В индивидуальной частной собственности граждан могут находить­ся земельные участки для ведения крестьянского хозяйства, индиви­дуального жилищного строительства, дачного строительства, пред­принимательской деятельности и др.
Коллективная собственность включает общую совместную и об­щую долевую. В общей совместной собственности граждан и юридиче­ских лиц могут находиться земельные участки без определения для каждого из них конкретной земельной доли (земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных и иных хозяйственных обществ). Передача земельных участков в об­щую совместную или общую долевую собственность осуществляется органом исполнительной власти с учетом решения общего собрания коллектива.
Земельные участки могут находиться в собственности иностран­ных граждан и юридических лиц лишь при осуществлении ими на территории России инвестиционной деятельности путем создания и приобретения предприятий.
Земля как объект недвижимости
Земельные участки как важнейший элемент недвижимого имуще­ства рассматриваются и самостоятельно, и совместно с объектами, расположенными на этих участках ( строениями и сооружениями) в качестве объекта рыночных операций. Для осуществления операций купли-продажи земли классифицируется по функциональному назна­чению и уровню хозяйственной общественности.
По функциональному назначению:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов (городов и др. поселений);
- земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, те­левидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения;
- земли особо охраняемых территорий (природоохранного, рек­реационного и историко-культурного назначения);
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Отнесение земель к той или иной категории, перевод из одной категории в другую производится органами исполнительной власти в соответствии с правовыми актами субъектов федерации, :
По уровню хозяйственной освоенности ( в городах и поселках):
- земельный участок не застроенный, предназначенный под строительство;
- земельный участок плюс объект незавершенного строительства;
- застроенный земельный участок (плюс здание, сооружения);
- земельный участок , занятый парком, лесом;
- земельный участок, занятый ветхой застройкой, подлежащей сносу;
- земельные участки, занятые объектами, подлежащими выводу (переносу) в целях высвобождения участка по экологическим или градостроительным требованиям;
- свободные участки.
Объектом рыночных операций могут быть земельные участки или их части, как застроенные, так и свободные от застройки, находя­щиеся в собственности физических и юридических лиц, а также пра­ва их аренды.
Рынок земли формируется сделками по купле-продаже земель­ных участков или продаж права долгосрочной и краткосрочной арен­ды земли.
Купля-продажа земельного участка оформляется типовым доку­ментом (купчей) по форме, утвержденной Министерством юстиции РФ. Купчая должна быть зарегистрирована Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и иметь нотариальное удостоверение.
При купле-продаже земельного участка в ходе приватизации го­сударственных и муниципальных предприятий, расширении и допол­нительном строительстве этих предприятий, а также участка, предос­тавленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, сделка оформляется Типовым договором купли-продажи по форме, утвержденной Роскомземом и Госкомимущест­вом.
Для реализации права собственности на землю и развития ее ку­пли-продажи составляется земельный кадастр, то есть опись земель­ных участков с целью учета и оценки земли, регистрации права соб­ственности на землю, установления налога на землю (исходя из ее рыночной стоимости).